大規模修繕設計 多摩地区 大規模修繕工事 長期修繕計画 大規模修繕コンサルタント

[大規模修繕]

大規模修繕工事の進め方  

最初に決定するコンサルで良い大規模修繕工事ができるかどうかが、決定します。

良いコンサルは管理組合の立場になって親身に相談または、提案をしてくれます。
危ないコンサルは、見積の数量がいい加減になります。
詳しくは下記を読んで頂ければ理解されると思います。

現実の大規模修繕工事

大規模修繕工事はマンションにとっては最重要な一大事業といえます。
10数年の長い年月に渡って積み立てた何千万、何億円の組合員の貴重な財産を消費する大事業であります。 勿論、適正かつ有効にこのお金が使用されていればマンションは今後長きに渡り再生を果たすことになり、以後の維持修繕もはかどるに相違ありません。
しかし、過去に他所での大規模修繕事例が物語るように、現実は適切な工事がなされなかった為に高額な工事金額に見合わない、お粗末な工事の実態があります。
それは、マンションの大規模修繕工事の進め方の手法を知らないマンションの理事会が、管理会社又は特定の業者の提案どおりの工事を発注するところに重大なミスを生み、様々な問題を多発させているケースが多々あるからです。
それだけ、コンサル選定は重要な任務です。
◎参考: 大規模修繕設計事務所(コンサルタント)の決め方

何故悪い事態が起きるのか

マンション理事会では時々プロ(建築関係者)の理事もいるのですが、マンションという特
殊な立場でその方々の力量が発揮できない事が結果的に、管理組合のお金が無駄に使用され
る事に管理組合は気がつかないのです。
一つはどうせ管理組合のお金だ、自分ひとり頑張って節約しても忙しい思いをするだけだ、
早くお役目を終わらせてこの立場から早く解放されたいという気持ちが強く働くのと、二つ目はうるさいことをいうやつだと、思われ、大規模に上手に参加出来ないケースです。
また、たったの1年の任期だから皆の賛成する方向で進もうという安易な気持ちで関係業者を選択するからです。
三つ目が大規模修繕工事を焦るあまり、設計監理を建物の規模に似合わない設計会社に頼むケースです。詳しくは書きませんが設計と施工業者が一体となって金額の設定や、入札業者まで 決めていて出来合いのレースが展開される事実もある事をご存知下さい。

どうすればいいコンサルに出会えるか。

RC専門の設計事務所をお勧めします。その前に 建物診断 をするべきです。
10人未満のこじんまりした設計事務所を推薦します。当社もその一社と自負しております。
10人以上は固定経費がかかりすぎます。

大規模修繕工事は一言で言って新築工事より簡単です。
しかし、経験がないと難しいです。新築工事には約40の業者が出入りします。大規模修繕工事は概ね8業種で間に合います。 つまり、経験と技術が勝つ世界です。一回目の大規模修繕は建築補修がほとんです。しかし2回目の大規模修繕工事は 設備工事もかなりの部分で修繕が必要になってきます。従って設備に明るくないと工事金額の査定が出来ません。要は建築と設備に明るいコンサルを見つけることです。

ではどうすれば解決するのか。

マンションの立場の設計工事監理に関するプロの大規模修繕コンサルタントの活用が必要となります。
コンサルを見つけた後の究極の施工会社の選定方法を下記にまとめてみました。

又NPO非営利団体等は、よく調査することが最重要。
  1. 理事会で理事及び修繕委員希望の会社をピックアップする。
  2. 地元に近い会社も参加してもらう。社員20人以上の会社が理想的です。大手は経費が高いのでなるだけ 避けるのがコストの為にはいいでしょう。地元ゼネコンは是非入札にはいれるべきです。
  3. インターネットだけの情報に依存しない。
  4. 知人から大規模修繕に詳しい人を紹介してもらい、その方に相談を依頼する。注意事項は、業者を紹介してもらわないことです。なぜならそこに金銭の授受が発生する可能性があるからです。利害関係のない知人等に相談します。
  5. 予算や要望に見合う施工会社が見つかるまで探す。
  6. 入札方式を希望するのであれば、予定価格に合致しない場合、原因を突きとめ入札をやり直す。
  7. NPOや非営利団体やその紹介からの業者を介入させない。
    NPOの資格をとってやるくらいならボランティア精神でNPOをやっているので、同規模の設計事務所 以下の金にならなければおかしいと思うのです。

決定方法

※理事会、専門委員会では最低価格の見積りを出した施工会社を選びたくなります。しかし最低価格で施工会社を 選ぶのは大変危険です。 内容と施工体制等を吟味し金額も大事ですが、重要な事は内容です。
最低価格で内容もいいのが理想ですが二番手は考慮すべきです。

1.修繕積立金と長期修繕計画周期の関係

販売業者が決めた修繕積立金や、その根拠のための長期修繕計画は絵に描いた餅ちみたいなものです。 それぞれのマンションは、立地条件、建物構造、地区環境等が異なりますので、其々に見合う長期修繕計画 と修繕 積立集金根拠をきちんと理解することが最重要な訳です。

解かり易く書けば、外壁が全面タイルなのか、一部タイル張り、吹付け仕上げか、また外部の鉄部仕様等でも 修繕周期が大きく違ってきます。又都心部か郊外か車の通りが多いか少ないか等でも違います。

トップページに記している建物設備診断が最重要で、 築20年までは簡易建物診断で充分対応できます。この事を理解しつつ、マン ション独自の長期修繕計画を作成しなければなりません。

2.大きな流れ

順番は、
 コンサル決定 → 劣化診断 → 基本図面、仕様書の作成 → 施工業者決定 → 公開性・競争性のある業者決定
の順番になります。

3.このようなケースは気をつけよう 

大規模修繕を取り扱う「非営利団体」や「設計コンサルタント会社」が、実績を武器にマンション管理組合や理事会 などに営業等をしております.このような団体の表向きは、業者に公平に入 札を実施致しますが,裏では建設業界昔からの慣合い談合が形成されているケースが多々あり通常の価格より 高い金額が最低金額と設定されています。又参加する連業者もその傘下で形成されている実態もあることを認識 下ささい。
大規模修繕工事には色々な思惑が入ってきます。大型工事で大金が動くので、よほど注意してかからないと大変な事になりかねません。

4.設計事務所選定基準

中小規模の設計事務所に長く勤める方は多くはおりません。理由は設計士は色々な建物の設計を経験
をしたいからです。このよう理由でデパート、病院、事務所ビル、マンション等色々経験を積みやが
て独立をします。 故に中小の事務所で現場を担当させるのは経験の浅い設計士に担当させるケース)
が大方で、経験の多い年配技術者が担当することは少なくなります。
又中小事務所は若い設計士が多いのも特徴です。(一般的な話で書いております)
従って大抵の設計士は見習い(30才以下)が多いのが日本の設計業界の特徴でもあります。貴重な財
産を消費する大規模修繕工事は担当者となる設計事務所の実務経験等の確認をしてから発注するべき
です。
専門委員会等でヒアリングして判断をするのと、施工担当予定者も呼んでヒアリングできればベスト
な結果が期待できます。

5.コンサル決定のポイント

経験と実績が一番重要です。
一級建築士といっても木造しか経験のない方も大勢おります。
また鉄筋の建物でもマンション工事の経験の少ない建築士も多くおります。
ポイントはマンション工事をいかに多く経験して、組合様の要求の設計図を作成できる能力があるかどうかです
それにはヒアリングの実施又は勤務先での担当者の施工実績等で、判断すればすぐわかる事です。

 

大規模修繕工事のポイントはその(修繕)時期に合っているかどうかのジャッチです。

すなわちまだ工事しなくてもいい時期であればもう少し先に延ばすことも可能です。
すぐ工事が必要な時期であれば、周期は関係ありません。建物の寿命を延ばすことが先決です。
また本当に信頼できるパートナーを獲得することによって、計画中もしくはこれから計画する
「大規模修繕工事」を成功させることができます。
どうぞ遠慮なくご相談ください。きっとお役に立つはずです

当社にはパートナーとして大勢の1級建築士との協力体制があります。
安心して相談下さい。

◎ メール: tamaplanning2641@nifty.com まで

セパレータ

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